Beleidsregel Flexbewoning

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd:

artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
artikel 4:3 van de Algemene wet bestuursrecht
artikel 2.12, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
artikel 2.1, eerste lid, onder c. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht
Hoofdstuk 1 en artikel 3.2 van de Regeling omgevingsrecht
Bouwbesluit
of diens opvolgende wet- en regelgeving op de hier beoogde wet- en regelgeving.

Beleidsregel ‘Flexbewoning gemeente Terneuzen’

Vastgesteld door het college op ….
Bekendgemaakt op …
Inwerkingtreding ...

Aanleiding

De vraag naar flexibele woonruimte neemt toe. Snel toegankelijke woonruimte is vaak lastig te vinden en bij schaarste kom je er ook niet zo maar voor in aanmerking. De woningmarkt in Nederland is nog lang niet in staat om aan de veranderende vraag van veel van deze woningzoekenden tegemoet te komen. De vraag naar arbeidsmigrantenhuisvesting vormt hier slechts een onderdeel van. Op landelijke niveau wordt het aantal (vooral kleine) huishoudens dat behoefte heeft aan vormen van flexwonen op zo’n anderhalf miljoen geschat. Te denken valt aan studenten, (door)starters, jongeren, statushouders, extra woningvraag als gevolg van echtscheiding of huiselijk geweld. Het is van belang om ook binnen de gemeente Terneuzen maximale mogelijkheden te bieden om diverse doelgroepen te kunnen voorzien van passende huisvesting. De zoektocht naar geschikte huisvesting wordt nog lastiger als burgers zich gehinderd voelen als huisvesting binnen de bestaande woningvoorraad op een onzorgvuldige manier of zelfs op illegale wijze plaatsvindt. Zo stuit tijdelijke huisvesting binnen de bestaande woonwijken op weerstand.  Wijkbewoners worden geconfronteerd met woningen waarin een snel wisselende samenstelling van mensen gehuisvest wordt. Parkeeroverlast of matig tuinonderhoud bijvoorbeeld, kunnen het gevoel van de leefomgeving en sociale samenhang negatief beïnvloeden.

Uitgangspunt college

Wij willen voorzien in voldoende en goede huisvesting voor onze inwoners. Dit betekent dat dat woonruimte toegesneden is op de menselijk maat, de woonbehoeften, maar ook op de omgeving. Wij hebben in 2018 beleidsregels opgesteld die er voornamelijk op zijn gericht om de realisatie van geclusterde huisvestingsvormen voor arbeidsmigranten in goede banen te leiden. Wij blijven deze regels hanteren als leidraad voor de realisatie van geclusterde huisvesting voor deze specifieke doelgroep. De onderhavige beleidsregel Flexbewoning Terneuzen ziet toe op het faciliteren van de huisvestingsbehoefte voor een brede doelgroep. Het biedt de mogelijkheid om binnen de bestaande woningvoorraad op gecontroleerde wijze huisvesting te bieden aan maximaal vier personen die geen huishouden vormen maar wel langdurig binnen onze gemeente verblijven. Met duidelijkheid over de toelaatbaarheid van huisvesting kunnen onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, ruimtelijk ongewenste situaties en problemen in de woonomgeving worden voorkomen. Het biedt tevens een juridisch houvast om adequaat op te kunnen treden.

Facetbestemmingsplan en beleidsregel

Voor het reguleren van flexbewoning is een facetbestemmingsplan vastgesteld. Met dit plan wordt de flexbewoning alleen via een tijdelijke afwijkingsbevoegdheid mogelijk. Daarmee wordt gewaarborgd dat deze bewoners op adequate wijze worden gehuisvest. Ongewenste huisvestingsvormen in woningen en mogelijke problemen in de omgeving worden hiermee zoveel mogelijk voorkomen.
De nieuwe regeling voorziet in een aanpassing van de bestemmings‐ of doeleindenomschrijving van een groot aantal bestemmingen. Het gaat dan om bestemmingen waar de woonfunctie globaal als 'het wonen' is omschreven. Dit begrip wordt vervangen door 'het wonen in een woning'. Hierdoor zijn, zoals ook de intentie van de regeling in de geldende plannen altijd is geweest, woningen in principe weer bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Deze aanpassing betreft de bestemmingen waarbinnen de functie wonen is toegestaan. Naast de aanpassing in de bestemmingsomschrijving is in de betreffende bestemmingen een gebruiksverbod toegevoegd . Daarin is bepaald dat 'het gebruik van een woning door meer dan één huishouden' strijdig is. Met dit gebruiksverbod wordt benadrukt dat een woning niet is bedoeld voor de huisvesting van meerdere huishoudens. Tot slot is een bepaling toegevoegd met een afwijkingsbevoegdheid om medewerking te kunnen verlenen aan verzoeken voor huisvesting van maximaal 4 personen die geen huishouden vormen. In die afwijkingsbevoegdheid wordt verwezen naar de onderhavige beleidsregel 'Flexwonen gemeente Terneuzen”. In deze beleidsregel zijn de voorwaarden opgenomen op basis waarvan afwijking kan worden verleend.

Bestaande situaties/overgangsrecht

Als bij de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit niet kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden is daarvoor een uitzonderingsbepaling opgenomen. Wij stellen huiseigenaren in de gelegenheid om binnen zes maanden na inwerkingtreding van deze beleidsregel eventuele tekortkomingen op te lossen. We doelen daarbij niet alleen op de bouw- en leef technische vereisten maar ook op de inschrijving van bewoners in de Basisregistratie Personen (BRP) en het (laten) herhuisvesten van bewoners indien de woning door meer dan 4 personen wordt bewoond. In geval al sprake was van flexbewoning conform en voor inwerkingtreding van deze beleidsregel dan dient dit door de huiseigenaar te worden aangetoond met documenten/bewijsstukken.

Uitzonderingen

Specifieke zorggerichte huisvestingsvormen waaronder begeleid wonen, groepswonen maar ook reeds vergunde kamergewijze verhuur vallen buiten de werkingssfeer van deze regeling. Hotel, pensions B&B ‘s hebben een logiesfunctie en zijn bedoeld voor kortverblijf. Ook hierop is de regeling niet van toepassing.

Parkeervoorzieningen

Aan dit beleid zijn uiteraard ook parkeernormen gekoppeld. Het is bekend dat het plaatsen van meerdere auto’s in een toch al drukke straat tot (parkeer)problemen kan leiden. Indien een woning al in gebruik was ten behoeve van flexbewoning zal het niet kunnen voldoen aan de parkeernormen niet leiden tot weigering van de ontheffing. In nieuwe situaties zal aangetoond moeten worden dat parkeren in het openbare gebied mogelijk is. Er is een redelijk inzicht over de parkeerdruk in de gemeente. Bij twijfel is het aan verzoeker om aan de hand van een onafhankelijk opgesteld rapport aan te tonen dat parkeren in het openbare gebied mogelijk is.

Afwijken beleidsregels

In dit beleid is ook een zogenaamde hardheidsclausule opgenomen, waarbij het mogelijk wordt dat het college afwijkt van dit beleid indien strikte toepassing leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Toepassing van de hardheidsclausule mag er niet toe leiden dat afbreuk wordt gedaan aan de uitgangspunten van deze beleidsregels. Voor de leefbaarheid en privacy hanteert de gemeente Terneuzen in beginsel de maatstaf van maximaal 1 persoon per slaapkamer. Twee personen per slaapkamer kan enkel worden toegestaan, indien beide personen een aantoonbare duurzame relatie met elkaar hebben.

Wet Bibob ( Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur)

Het Bibob beleid van de gemeente Terneuzen dient als volgt te worden gewijzigd:
 In het geval van een aanvraag omgevingsvergunning Flexwonen wordt de Bibobtoets in beginsel alleen uitgevoerd als bij de aanvraag:

• vanuit eigen informatie en/of
• vanuit informatie van een of meerdere partners binnen  het samenwerkingsverband RIEC en/of
• vanuit het Openbaar Ministerie (OM) verkregen informatie als bedoeld in artikel 11 juncto 26 van de wet Bibob,

er duidelijke aanwijzingen zijn die het vermoeden rechtvaardigen, dat bij de aanvraag sprake is van ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 van de wet.

Tekst van de regeling

Het college van burgemeester en wethouders van Terneuzen

Overwegende dat:

• het college in bepaalde gevallen bevoegd is om een omgevingsvergunning te verlenen voor   het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het vigerende planologische regime;
• het voor bepaalde gevallen vastgestelde regels hanteert bij het beslissen omtrent het verlenen van voornoemde omgevingsvergunning;
• het niet onder alle omstandigheden voornoemde omgevingsvergunning zal verlenen waar het gaat om het huisvesten van personen die geen huishouden vormen;
• de huisvesting van personen die geen huishouden vormen op verscheidene wijzen kan plaatsvinden;
• de college van de gemeente Terneuzen in 2018 beleidsregels heeft opgesteld die er voornamelijk op zijn gericht om de realisatie van geclusterde huisvestingsvormen voor arbeidsmigranten in goede banen te leiden;
• het wenselijk is nieuwe beleidsregels vast te stellen voor de wijze van huisvesting van personen die geen huishouden vormen.

Artikel 1 Begripsbepalingen

Bebouwde kom: het geheel van gronden/percelen niet gelegen in het buitengebied.

Bestaande huisvesting: huisvesting die op het moment van vaststelling van deze beleidsnotitie reeds plaatsvindt op grond van een verleende omgevingsvergunning, dan wel huisvesting die op grond van het bestemmingsplan rechtstreeks was toegestaan en daarvoor aantoonbaar is dat die op het moment van vaststelling plaatsvond.

BRP: Basisregistratie Personen. In de BRP staan persoonsgegevens van inwoners in Nederland (de ingezetenen) en van personen in het buitenland die een relatie hebben met de Nederlandse overheid (de niet-ingezetenen).

Buitengebied: het geheel van gronden/percelen die opgenomen zijn in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ of een daarmee gelijk te stellen plan. Indien gronden niet opgenomen zijn in een bestemmingsplan, wordt op grond van de feitelijke situatie en aan de hand van de aard van de omgeving en de afstand tot de dorpskern bepaald of er sprake is van het buitengebied.

Flexbewoning: huisvesting van personen die hun hoofdverblijf in een bestaande woning hebben maar niet als één huishouden beschouwd kunnen worden.

Hoofdverblijf: de verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van een persoon, een huishouden of een daarmee gelijk te stellen groep personen.

Woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Geclusterde huisvesting: huisvesting in een hoofdgebouw door middel van kamerverhuur met gedeelde voorzieningen of door middel van zelfstandige wooneenheden dan wel een combinatie van beide.

Gebruiksoppervlakte: de oppervlakte binnen een pand bepaald volgens de NEN2580

Verblijfsruimte: als bedoeld in het Bouwbesluit niveau bestaande bouw

Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Kamerverhuur: woonvorm waarbij sprake is van woonruimte waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij keuken, toilet, badkamer en douche als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt.

Huishouden: één of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

(Dorps-) kern: Dat gedeelte van de gemeente dat als bebouwde kom is aangeduid en niet kan worden gezien als Buitengebied.

Privé-buitenruimte: de ruimte op het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft en die gelegen is buiten het hoofdgebouw en buiten de bijgebouwen op het betreffende perceel en tevens gelegen is achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw op het betreffende perceel. Ruimte die benodigd is om te voldoen aan de parkeernorm, wordt niet als privé-buitenruimte aangemerkt.

SNF: Stichting Normering Flexwonen

Wonen: het gebruik van een woning conform de begripsomschrijving van ‘woning’, met als doel daar permanent te verblijven.

Zelfstandige wooneenheid: een woning met een eigen toegangsdeur die van binnen en buiten op slot gedaan kan worden en waarbij in de woning in elk geval een eigen woon(slaap)kamer, een eigen keuken inclusief kookgelegenheid en een eigen toilet met waterspoeling aanwezig is.

Artikel 2 Voorwaarden voor afwijken

Een afwijking wordt slechts toegepast ten behoeve van flexbewoning indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.

• Flexbewoning vindt alleen plaats in een bestaande woning
• In de woning mogen maximaal 4 personen worden gehuisvest.
• Een slaapkamer mag maximaal één persoon verblijven.
• Bewoners zijn op het betrokken adres als ingezetene ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Terneuzen.
• Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de (bedrijfsmatige) gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken, het woon- en leefklimaat van omliggende percelen. een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte.

Artikel 3 Woonklimaat en uitstraling op de omgeving

Lid 3.1
Een aanvraag dient vergezeld te gaan van een huisreglement. Uit dit huisreglement moet blijken hoe overlast wordt voorkomen, zowel voor de eigen huurders/gebruikers als voor de omwonenden in de directe omgeving van locatie waarop de aanvraag betrekking heeft. De onderwerpen drugsgebruik, alcoholgebruik, parkeren van voertuigen, geluidsoverlast en (zwerf)afval dienen minimaal in het reglement te worden verwerkt. De initiatiefnemer of exploitant dient in het huishoudelijk reglement in elk geval op te nemen welke maatregelen worden getroffen indien:

• Bij huurders/gebruikers het gebruik van hard- en/of softdrugs wordt geconstateerd
• Bij huurders/gebruikers structureel overmatig alcoholgebruik wordt geconstateerd;        
• Er foutief wordt geparkeerd in het openbaar gebied;
• De huurders/gebruikers zwerfafval veroorzaken;    
• De huurders/gebruikers geluidsoverlast (o.a. muziek) veroorzaken.

Uit het huisreglement moet blijken hoe deze overlast (zowel intern als naar de directe omgeving) wordt voorkomen en welke sanctie/sancties er bij overtreding van deze regels geldt/gelden.
Veiligheid en hygiëne alsmede opvolging van specifieke regelgeving (bijvoorbeeld in het kader van volksgezondheid) dienen te zijn gewaarborgd.
In het huisreglement moet tevens worden opgenomen wie namens de initiatiefnemer of exploitant verantwoordelijk is voor het houden van toezicht op dit reglement en hoe deze persoon altijd (24 uur per dag en 7 dagen per week) bereikbaar is voor de huurders/gebruikers, omwonenden, politie en/of de gemeente Terneuzen.
Het huisreglement is opgesteld in het Nederlands en de landstaal van de gebruikers van de woning.

Lid 3.2
Er dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd overeenkomstig de normen genoemd in bestemmingsplan en in de Parkeernota Terneuzen 2015-2020;
Indien dit door het college nodig wordt geacht, dient door aanvrager en op diens kosten een door een onafhankelijk deskundige opgesteld rapport overgelegd te worden, waarin de gevolgen voor de parkeerdruk in de directe omgeving zijn opgenomen.

Lid 3.3
Als de onder lid 3 van dit artikel bedoelde nota wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden bij het verlenen van een omgevingsvergunning op basis van deze beleidsregels.

Lid 3.4
Door of namens de eigenaar dient zorg gedragen te worden voor adequaat onderhoud van woning en tuin.

Artikel 4  Algemene bepalingen omgevingsvergunning Flexbewoning  

In aanvulling op de voorwaarden in de bedoelde afwijkingsbevoegdheid, zijn de hierna opgenomen algemene bepalingen van toepassing:

Lid 4.1
De vergunning Flexbewoning kan alleen door de eigena(a)r(en)van de woning worden aangevraagd door gebruikmaking van het hiertoe bestemde aanvraagformulier.  

Lid 4.2
De vergunning Flexbewoning is tijdelijk van aard en wordt voor een periode van 3 jaar afgegeven. Uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van deze periode dient een aanvraag om verlenging tot in totaal maximaal tien jaar te worden ingediend. Deze aanvraag wordt opnieuw door ons beoordeeld.

Artikel 5: Weigeren omgevingsvergunning Flexbewoning

Lid 5.1
Het college weigert de aangevraagde omgevingsvergunning Flexbewoning als niet voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd in artikelen 2 en 3 en bijlage 1 (normenset) van dit beleid.

Lid 5.2
Het college kan de aangevraagde omgevingsvergunning Flexbewoning weigeren als er duidelijke aanwijzingen zijn die het vermoeden rechtvaardigen, dat bij de aanvraag sprake is van een ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 van de wet Bibob.

Artikel 6  Intrekken omgevingsvergunning Flexbewoning

Lid 6.1
Het college kan de omgevingsvergunning voor Flexbewoning intrekken wanneer een van de volgende situaties van toepassing is:

• Er is binnen 26 weken geen uitvoering gegeven aan de verleende omgevingsvergunning;
• Er wordt niet meer voldaan aan de voorwaarden voor verlening van de omgevingsvergunning of indien in strijd met de omgevingsvergunning wordt gehandeld;
• Indien er ernstig gevaar bestaat dat de verleende beschikking mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten of strafbare feiten te plegen (artikel 3 Wet Bibob).

Lid 6.2
Van de bevoegdheid tot intrekking, genoemd onder het eerste lid onder a. en b.  kan worden afgezien als de geconstateerde overtredingen van dien aard zijn dat uit de aard van de overtredingen of uit het gedrag van de overtreder te verwachten is dat de overtreding of de overtredingen zullen worden beëindigd dan wel dat geen nieuwe overtredingen zullen ontstaan.

Artikel 7 Hardheidsclausule

Indien toepassing van de beleidsregel ‘Flexbewoning gemeente Terneuzen’ - gegeven de doelstelling en de strekking van die regeling - een onbillijkheid van overwegende aard zou opleveren, kan het college een onderdeel van deze regeling buiten toepassing laten of daarvan afwijken.

Aldus besloten in de vergadering van burgemeester en wethouders van Terneuzen,

Burgemeester en wethouders van de gemeente Terneuzen,
 
De secretaris,                                                                    De burgemeester,